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13 de Agosto de 2022

Na Adjudicação Compulsória Extrajudicial também preciso de Ata Notarial?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
mês passado

A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL já é REALIDADE e é o mais novo procedimento "extrajudicializado", oriundo das diversas emendas que foram lapidando a MP 1085 que por sua vez desaguou na Lei Federal 14.382/2022 publicada no DOU de 28/06/2022. Através do referido procedimento - que só se dava JUDICIALMENTE até então - se torna possível regularizar a propriedade imobiliária lançando-se no RGI a nova titularidade baseada em instrumento prévio de PROMESSA DE COMPRA E VENDA ou suas cessões, conforme ensina o ilustre doutrinador RICARDO ARCOVERDE CREDIE (Adjudicação Compulsória. 2004), especialista no assunto, que assim conceitua o instituto:

"É a ação pessoal pertinente ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, ou ao CESSIONÁRIO de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao TITULAR DO DOMÍNIO DO IMÓVEL - que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à ESCRITURA DEFINITIVA -, tendente ao SUPRIMENTO JUDICIAL desta outorga, mediante sentença constitutiva com a MESMA EFICÁCIA do ato não-praticado".

Nos termos do art. 216-B da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73), inserido pelo novel diploma legal, a AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA será uma medida facultativa (já que não se pode vedar ao interessado a adoção do mesmo procedimento pela via judicial, ainda que preencha os requisitos para o manejo pela via cartorária), através de ADVOGADO junto ao RGI, exigindo que sejam apresentados os seguintes documentos:

I - requerimento assinado por Advogado;
II - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
III - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do RI (Registro de Imóveis) da situação do imóvel, ou pelo oficial do RTD (Registro de Títulos e Documentos);
IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
VI - procuração com poderes específicos.

É importante ressaltar que diferentemente da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (art. 216-A), na Adjudiciação Compulsória Extrajudicial não será necessário juntar ATA NOTARIAL lavrada por Tabelião de Notas (diversamente do que propunha o PROJETO DE LEI). As razões de veto (acessíveis em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2022/Msg/Vep/VEP-329-22.htm) são expressas em afirmar que essa exigência contraria o INTERESSE PÚBLICO, cria exigência desnecessária, ENCARECE e BUROCRATIZA ainda mais o procedimento, que em sua essência dispensa tal formalidade já que se trata de um processo que deve ser instruído apenas de "forma documental", sem a necessidade da ATA NOTARIAL.

Necessário destacar que em sede JUDICIAL não é necessário mesmo que seja juntada ATA NOTARIAL, bastando a comprovação documental. Recebemos com bons olhos esse VETO na medida em que ele de fato desburocratiza e desonera o procedimento (valendo lembrar que na USUCAPIÃO ainda temos a exigência dessa prova, que tem regras no art. 384 do Código Fux).

AO QUE NOS PARECE a Adjudicação Compulsória desde já pode ser manejada já que as regras trazidas pelo art. 216-B da LRP são bem concisas e dotadas de razoabilidade e segurança jurídica - em que pese a experiência demonstrar que o CNJ costuma regulamentar a aplicação desses atos extrajudicializados (como se deu com a Resolução 35/2007 e o Provimento 65/2017).

POR FIM, esperamos que com o novo serviço também estejam todos trabalhando juntos - Registradores, Advogados e Judiciário - em prol da sociedade.

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