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2 de Julho de 2022

Mesmo sem comprovante de quitação do preço consigo regularizar meu imóvel via Ação de Adjudicação Compulsória?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
mês passado


Segundo a definição do Desembargador Aposentado, Dr. RICARDO ARCOVERDE CREDIE (Adjudicação Compulsória. 2004), a Adjudicação "É a ação pessoal pertinente ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - que tenha prometido vendê-lo através de Contrato de Compromisso de Venda e Compra e se omitiu quanto à Escritura Definitiva -, tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado".

Vê-se, portanto com muita facilidade que é Adjudicação Compulsória um remédio para um mal que acomete muitas situações no dia a dia dos profissionais que tratam de questões imobiliárias - já que não são poucos os casos onde o promissário comprador PAGA O PREÇO mas não tem a propriedade imobiliária regularizada em seu nome justamente por não ter nem ESCRITURA DEFINITIVA e muito menos o REGISTRO. Como falamos diuturnamente diversas são as ferramentas que podem alcançar a regularização imobiliária variando conforme os DETALHES e PARTICULARIDADES de cada caso; uma delas é a ação judicial ora em comento (que adianto desde já, poderá um dia se tornar EXTRAJUDICIAL, conforme PL 10.046/2018 ( https://www.câmara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2172331).

Enquanto ação judicial é preciso anotar que, na esteira da melhor doutrina, são requisitos para a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:

  1. Promessa de Compra e Venda envolvendo imóvel individualizado;
  2. Prova do PAGAMENTO integral do preço e
  3. RECUSA ou IMPOSSIBILIDADE ou OMISSÃO do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio.

Diversos serão os casos onde não teremos com clareza num primeiro momento todos os requisitos a mão, como por exemplo quando os promitentes vendedores estão em local incerto e não sabido (seria esse um caso de "recusa"?) ou ainda, quando por conta do tempo entre a promessa de compra e venda e os dias atuais, já não tem o promissário comprador a posse da COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL do preço. Estaríamos então diante de um caso de impossibilidade do manejo da Ação de Adjudicação Compulsória?

Entendemos que não com base na doutrina citada. Ensina o mestre ARCOVERDE que ainda que não seja possível a comprovação da quitação do preço, em alguns casos pode ser possível a adjudicação:

"Esse é um requisito que - por força do que já se construiu a seu respeito no Direito Civil - tem sido mais ligado ao mérito, e há manifestação jurisprudencial que o vê como pressuposto lógico da pretensão executória da promessa. (...) Se passados mais de 10 anos da data da exigibilidade do pagamento (art. 205 do Código Civil), há a possibilidade de, antecipada ou em cumulação excessiva, se ajuizar pretensão declaratória da prescrição extintiva do direito do promitente vendedor de exigir o preço ou parte dele, o que supre o requisito da quitação do preço, mormente quando da PERDA ou do EXTRAVIO dos comprovantes de pagamento".

A jurisprudência do TJRJ com acerto reconhece a possibilidade de êxito nesse tipo de demanda mesmo sem a comprovação da quitação integral do preço em determinados casos:

"TJRJ. 00040450520158190006. J. em: 02/02/2022. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO CELEBRADO HÁ MAIS DE 50 ANOS. RECONHECIMENTO DE PRESCRIÇÃO DE EVENTUAL DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso interposto contra sentença que extinguiu o feito sem análise do mérito com fundamento em INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO DO PREÇO. 2. Promessa de compra e venda celebrada em 1966, com pagamento de sinal e mais 38 parcelas, mensais sucessivas, que findariam em setembro de 1968, tendo os autores afirmado que quitaram integralmente as prestações, não possuindo mais os recibos EM RAZÃO DO TEMPO DECORRIDO. 3. Parte ré que foi CITADA POR EDITAL, não havendo notícia de que tenha sido ajuizada qualquer demanda com vistas à cobrança de eventual débito atinente ao contrato em análise, transcorridos mais de 50 anos desde a celebração do negócio jurídico. 4. Jurisprudência desta Corte Estadual no sentido de que, embora seja IMPRESCINDÍVEL, como regra, a prova da quitação do preço do imóvel para a sua adjudicação compulsória, caso seja demonstrado que a cobrança do preço da venda já se encontra atingido pela PRESCRIÇÃO, dispensa-se, excepcionalmente, a aludida prova. Precedentes. 5. Considerando o decurso do tempo que fundamenta a prescrição de eventual débito de parte do preço, A AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO NÃO JUSTIFICA O INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO do imóvel, que não atende a nenhuma das partes, tendo em vista que é de interesse também do promitente vendedor a transferência da titularidade junto aos órgãos competentes. 6. Apelação da parte autora que se conhece e a que se dá provimento".

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