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13 de Agosto de 2022

Comprei, quitei mas não tenho Escritura nem Registro. Descobri que o vendedor já é falecido. E agora?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
há 3 meses


POR OCASIÃO DO FALECIMENTO DO VENDEDOR, no caso de imóveis "vendidos" e já quitados pelo comprador - pendente "apenas" a formalização da Escritura e seu registro, s.m.j., temos que o bem já não mais faz parte do patrimônio do vendedor agora morto - e então não deve ser transmitido aos seus herdeiros (direito de Saisine), sendo transmitida sim para esses a OBRIGAÇÃO de dar a Escritura ao comprador, na verdade. Por tais razões muita gente não inclui no INVENTÁRIO bens vendidos em vida pelo morto, ainda que legal e tecnicamente pertençam ao morto, já que só o REGISTRO da Escritura Pública mudará a titularidade registral. A regra do art. 1.245 não deixa dúvidas:⁣

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.⁣
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".⁣

De fato, incluir o bem no inventário desconsiderando tais particularidades (o fato de já ter sido vendido, quitado com o recebimento integral do preço pelo vendedor e até mesmo eventualmente estar o imóvel já ocupado pelo comprador) pode ocasionar além do pagamento indevido do ITCMD pelos herdeiros, maiores custas do INVENTÁRIO já que este sempre considera o valor da herança transmitida. A obrigação de fazer consubstanciada pela OUTORGA DA ESCRITURA passa para os seus herdeiros e deve ser cumprida, seja caso de INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL ou INVENTÁRIO JUDICIAL, sendo certo que o TJSP inclusive já ressaltou a desnecessidade de pedido de ALVARÁ JUDICIAL se já constou no INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL tal obrigação, a ser resolvida pelo Representante do Espólio:⁣

"TJSP. 0000228-62.2014.8.26.0073. J. em: 03/03/2015. REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PROMETIDO À VENDA PELO FALECIDO - EXIGÊNCIA DE ALVARÁ JUDICIAL AUTORIZANDO A OUTORGA - DESNECESSIDADE, EM RAZÃO DA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA EM QUE SE NOMEOU PESSOA COM PODERES DE INVENTARÍANTE PARA CUMPRIR AS OBRIGAÇÕES PENDENTES DO DE CUJUS - RECURSO PROVIDO".⁣

Ainda assim alguns juristas entendem pela necessidade da prévia PARTILHA (ou SOBREPARTILHA) do bem vendido para que então os sucessores do vendedor realizem a transferência em favor do comprador. Com todas as vênias, entendemos pela DESNECESSIDADE de mais essa "via crucis" na medida em que, como se viu, o que se transmitiu efetivamente foi APENAS A OBRIGAÇÃO DE OUTORGAR A ESCRITURA e cumprir o contrato (nos casos, por óbvio, onde se comprove a quitação em vida e adimplemento do contrato).⁣

EFETIVAMENTE, se encerrado o Inventário e tal obrigação não for cumprida pelos herdeiros entendemos ser possível lançar mão da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, mormente com base no art. 501 do CPC, inclusive:⁣

"TJMG. 10000181433152001. J. em: 17/02/0019. APELAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - APLICAÇÃO DO ART. 501 DO CPC - SUPRESSÃO DA DECLARAÇÃO DE VONTADE - BEM ALIENADO E QUITADO ANTES DO FALECIMENTO DO VENDEDOR - BEM NÃO INCLUÍDO NA ESFERA JURÍDICA PATRIMONIAL DA HERANÇA DEIXADA - OUTORGA DA ESCRITURA MEDIANTE SENTENÇA - POSSIBILIDADE. - Nos termos do Art. 501:"Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida"- O bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial dos bens deixados em herança pelo vendedor falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA de compra e venda, o que encontra amparo, como forma de substituir a vontade da parte, no supramencionado artigo 501 do CPC - Assim, a sentença proferida nos autos deverá, de imediato, suprir a declaração de vontade do vendedor faltante, ante a impossibilidade de seus herdeiros em fazê-la, a fim de que o imóvel seja transferido aos herdeiros do comprador também falecido".

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4 Comentários

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Vendi uma casa minha para uma mulher, confiei dela pagar financiamentos de 1,600 mensal ela estava pegando direito, alguns meses, ai ela arrumou uma advogada para eu abaixar as mensalidades, blz ai já vi que tinha golpe, Depois ela pediu a advogada pra dividir as mensalidades atrasada, porque si passasse de 3 meses ela perderia a casa, ai caiu pra 1013 por mês. Ela foi pagando mais uns meses, depois eu comprei um carro de uma mulher que é cliente minha ai ela propôs pagar a mulher pra mim,blz ai deu 6 prestações, e depois disso ele mim ligou dizendo si eu concordava a vender a casa, ai blz ,ela fez um teatro perfeito arrumou uma pessoa imaginaria e disse que essa pessoa daria na casa só 42 mil, ai passaria para mim 21.000 assim foi feito. Mas ele não pagou o carro com a outra parte do dinheiro e sumiu.o que eu posso fazer nesse momento.nossa essa mulher é mafiosa. continuar lendo

Precisando de respostas sobre esse assunto aí na outra parte continuar lendo

Recomendamos consultar um Advogado Especialista ou a Defensoria Pública. continuar lendo

E quando os herdeiros não concordam em realizar o inventário ? entra com usucapião? continuar lendo