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20 de Janeiro de 2022

Com a Usucapião Extrajudicial teremos Escritura e Registro de Imóvel em nosso nome?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
há 5 dias

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - para quem ainda não sabe - é o procedimento que é realizado diretamente nos Cartórios Extrajudiciais (Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis) e, tal como o Processo Judicial, regulariza situações já consolidadas envolvendo a propriedade de imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais.⁣⁣⁣⁣⁣

Uma espécie de Usucapião (e temos várias, com requisitos variados) é aquela do art. 1.238 do Código Civil - Usucapião Extraordinária, que pode exigir 15 (quinze) ou 10 (dez) anos:⁣⁣⁣

"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.⁣⁣⁣

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."⁣⁣⁣

Como alerta toda a doutrina especializada no assunto, efetivamente tendo preenchido os requisitos da modalidade preenchida A USUCAPIÃO JÁ ACONTECE, o DIREITO NASCE - independentemente de qualquer medida judicial ou extrajudicial.⁣⁣⁣

Aparentemente um paradoxo, porém, temos que a adoção do procedimento judicial ou extrajudicial servirá sim para dar CERTEZA e, portanto, SEGURANÇA JURÍDICA aos envolvidos já que enquanto tal não for feito permanecerá o Registro Imobiliário (e também outros cadastros, como o da Municipalidade) ainda desatualizados. Na verdade a regularização imobiliária por completo, através da USUCAPIÃO conferirá, por importante, o condão da DISPONIBILIDADE, da OPONIBILIDADE e da PUBLICIDADE aos usucapientes.⁣⁣⁣⁣

A realização do procedimento, portanto, não dá para os interessados uma "ESCRITURA" porém assenta no Registro Público - a nova TITULARIDADE - e sim, confere CERTEZA e SEGURANÇA JURÍDICA - desdobrando, consequentemente em favor do novo PROPRIETÁRIO todos os demais DIREITOS E DEVERES que decorrem da existência da propriedade imobiliária.⁣⁣⁣⁣⁣

A jurisprudência da Corte Superior é sólida:⁣⁣⁣

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. (...). TÍTULO DE PROPRIEDADE. SENTENÇA DE USUCAPIÃO. NATUREZA JURÍDICA (DECLARATÓRIA). FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. FINALIDADE DO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PUBLICIDADE E DIREITO DE DISPOR DO USUCAPIENTE. RECURSO DESPROVIDO. (...). 2. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade; ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente. 3. A sentença proferida no processo de usucapião (art. 941 do CPC) possui natureza MERAMENTE DECLARATÓRIA (e não constitutiva), pois APENAS RECONHECE, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde a consumação da prescrição aquisitiva. 4. O REGISTRO DA SENTENÇA DE USUCAPIÃO NO CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL NÃO É ESSENCIAL PARA A CONSOLIDAÇÃO da propriedade imobiliária, porquanto, ao contrário do que ocorre com as aquisições derivadas de imóveis, o ato registral, em tais casos, não possui caráter constitutivo. Assim, a sentença oriunda do processo de usucapião é tão somente título para registro (arts. 945 do CPC; 550 do CC/1916; 1.241, parágrafo único, do CC/2002) - e não título constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir segurança jurídica e efeitos de coisa julgada com a declaração formal de sua condição. 5. O registro da usucapião no cartório de imóveis SERVE NÃO PARA CONSTITUIR, mas para dar publicidade à aquisição originária (alertando terceiros), bem como para permitir o exercício do ius disponendi (direito de dispor), além de regularizar o próprio registro cartorial. (...)" . (REsp 118.360/SP. J. em: 16/12/2010)⁣⁣⁣⁣⁣

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