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16 de Outubro de 2021

É possível Usucapião em apartamento em Condomínio irregular, sem registro no Cartório?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
há 26 dias

A Usucapião se constitui independente da regularidade do imóvel junto ao Registro Imobiliário, desde que preenchidos sim os requisitos legais que a Lei reclama para a modalidade pretendida. Nesse sentido, já decidiu o STJ em importante julgado sobre Usucapião em imóveis irregulares (RESp 1818564/DF. J. em 09/06/2021) onde se assentou, dentre outras importantes orientações que "Não se deve confundir o direito de propriedade declarado pela sentença proferida na ação de usucapião (dimensão jurídica) com a certificação e publicidade que emerge do registro (dimensão registrária) ou com a regularidade urbanística da ocupação levada a efeito (dimensão urbanística)". Considerando que a USUCAPIÃO DE APARTAMENTOS é uma realidade, sendo muito comum a existência de Condomínios irregulares, emerge a pergunta: é possível regularizar por Usucapião apartamentos em Condomínios que não encontram-se regularizados/registrados no RGI?

Não se desconhece que boa parte da Jurisprudência ainda é vacilante com relação a usucapião sobre imóveis irregulares, porém, temos que para casos assim resposta será POSITIVA e com base na melhor doutrina - sendo importante colacionar também que o STF tal como o STJ, tem precedente que assenta ser possível a Usucapião se preenchidos os requisitos legais (REx 422.349/RS), sem óbice de eventual legislação infraconstitucional.

É preciso relembrar sempre que a Usucapião é forma de aquisição ORIGINÁRIA - não se adquire imóvel DAS MÃOS de alguém mas sim CONTRA alguém. Na verdade, pensamos que o titular registral perde a propriedade a partir do momento em que diante da sua conduta deixou arvorar ali a prescrição aquisitiva que favoreceu o ocupante que deu a necessária FUNÇÃO SOCIAL ao imóvel.

Segundo a doutrina especializada de MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial - Doutrina e Jurisprudência. 2021), a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL pode ser a solução também para regularização de apartamentos em Condomínios irregulares perante o RGI - para quem, nesta hipótese, deve ser utilizado o regramento geral do art. 7º do Provimento CNJ 65/2017 por se tratar de "Condomínio de Fato":

"O objeto do pedido de usucapião, não obstante ser de uma 'unidade autônoma', não guarda identidade com a situação registral. Logo, o que será usucapido é uma FRAÇÃO IDEAL do lote, que corresponde a uma UNIDADE de um Condomínio informal (...) Assim, pelo fato de não ter sido instituído o CONDOMÍNIO EDILÍCIO, a regra geral deve ser aplicada (...) Após todo o trâmite extrajudicial, SE FOR RECONHECIDA A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, deve-se abrir matrícula para a fração ideal do terreno, mencionando-se a UNIDADE a que se refere, conforme determina o par.4º do art. 20 do Provimento CNJ 65/2017 (...). O que o Registrador deve fazer é dar a devida PUBLICIDADE à situação fática (...)".

O TJSP, em decisão UNÂNIME, já teve oportunidade de reformar decisão do juízo de piso que entendia pela impossibilidade jurídica do pedido diante de Usucapião de Apartamento em Condomínio irregular:

"TJSP. 1008923-61.2019.8.26.0477. J. em: 25/05/2021. USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. Sentença de extinção por impossibilidade jurídica do pedido. Recurso dos autores. Possibilidade de usucapião de APARTAMENTO em condomínio edilício IRREGULAR, ainda que este não tenha inscrição no registro de imóvel. Modo de aquisição originária. Mitigação das restrições normalmente aplicáveis ao registro. Precedentes. Sentença anulada para prosseguimento do feito. Recurso provido".

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