jusbrasil.com.br
13 de Agosto de 2022

Cessionários e Promissários podem regularizar seu imóvel através da Usucapião Extrajudicial?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
ano passado

Uma das grandes vantagens da Usucapião - talvez a maior delas, inclusive - seja a REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA que ela permite, ajustando a VERDADE REAL à VERDADE DO ESPELHO IMOBILIÁRIO: através do referido procedimento o acervo registral cartorário se amolda à realidade dos fatos, onde já existe aquisição imobiliária decorrente da consolidação dos requisitos apontados por lei como necessários para o encravamento da PROPRIEDADE: tempo, coisa e posse. Como sempre falamos, outros podem ser os requisitos necessários conforme a modalidade de usucapião perseguida - sendo muito importante recordar sempre que desde 2015, por ocasião do NCPC foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL que confere a mesma regularização só que DESJUDICIALIZADA e em tempo muito menor, o que também representa, por óbvio, economia de TEMPO e DINHEIRO - e tudo isso com assistência obrigatória de Advogado, nos mesmos moldes inaugurados pela Lei 11.441/2007 para outros atos extrajudicializados de reconhecido sucesso.

Questão que sempre discutimos aqui e - pelo menos aqui no Rio de Janeiro observamos se formar um importante posicionamento jurisprudencial - diz respeito à POSSIBILIDADE de regularizar imóveis titularizados por CESSIONÁRIOS DE DIREITOS DE COMPRA E VENDA, CESSIONÁRIOS DE DIREITOS HEREDITÁRIOS e PROMISSÁRIOS COMPRADORES através da Usucapião Extrajudicial - desde que evidenciado o preenchimento dos requisitos para a prescrição aquisitiva, assim como a onerosidade excessiva para a adoção de outro caminho - não sendo NADA RAZOÁVEL VEDAR ao requerente a LÍCITA adoção do procedimento mais célere e econômico (da Usucapião Extrajudicial) obrigando a Adjudicação Compulsória na via judicial muito mais morosa e, por isso, custosa.

Antes de tudo é preciso observar que o Provimento CNJ 65/2017 que regulamenta a Usucapião Extrajudicial já reconhece no par.1º do seu artigo 13 a utilização dos instrumentos que configurarão o CONSENTIMENTO dos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo. É evidente, como apontam os principais juristas em trabalhos sobre a Usucapião Extrajudicial, que todos os demais requisitos deverão ser cabalmente demonstrados para o sucesso do Reconhecimento Extrajudicial da Usucapião - todavia, o simples fato de ser o requerente um PROMISSÁRIO COMPRADOR ou um CESSIONÁRIO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS ou DE COMPRA E VENDA não pode jamais ser considerado como um óbice para a regularização.

A bem da verdade, como aponta o BRILHANTE ACÓRDÃO referido abaixo, a "com a regularização da cadeia dominial [através da Usucapião Extrajudicial] o imóvel termina por ser REINTRODUZIDO no mercado formal e posteriormente transmitido COM RECOLHIMENTO DE TRIBUTOS". Confira-se:

"TJRJ. 0036895-54.2020.8.19.0001. J. em 17/06/2021. APELAÇÃO. REGISTRO PÚBLICO. DÚVIDA REGISTRAL SUSCITADA DIANTE DE REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. OFICIAL QUE OBSTOU O REGISTRO POR CONSIDERAR QUE A VIA NECESSÁRIA PARA A REGULARIZAÇÃO DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE SERIA PELA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, (...) FATOS EXPOSTOS PELA APELADA QUE JUSTIFICAM A LÍCITA OPÇÃO PELA VIA EXTRAJUDICIAL SEM QUALQUER ABUSO DAS FORMAS JURÍDICAS DIANTE DA CONFUSA CADEIA DOMINIAL DO IMÓVEL, CONSOANTE DISPOSTO NO PARÁGRAFO 2º, DO ARTIGO 13, DO PROVIMENTO CNJ Nº 65/2017. (...) SUPOSTA PERDA DE ARRECADAÇÃO DOS ENTES PÚBLICOS QUE NÃO OBRIGA O POTENCIAL CONTRIBUINTE À OPÇÃO PELO MODO DE AQUISIÇÃO DERIVADO DA PROPRIEDADE, E QUE NA VERDADE NÃO OCORRE, EIS QUE, COM A REGULARIZAÇÃO DO REGISTRO, O IMÓVEL TERMINA POR SER REINTRODUZIDO NO MERCADO FORMAL E POSTERIORMENTE NEGOCIADO COM RECOLHIMENTO DE TRIBUTOS. “SE, POIS, A PARTE PREENCHE OS REQUISITOS À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO - E A PRESENTE DÚVIDA SUSCITADA NÃO VERTICALIZA TAIS CIRCUNSTÂNCIAS -, É-LHE FACULTADO PROMOVER ASSIM A DEMANDA DE USUCAPIÃO COMO REQUERER SUA DECLARAÇÃO EXTRAJUDICIAL, NOS TERMOS DA NOVEL LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA, SEM QUE, COM BASE APENAS NESSA LÍCITA ELEIÇÃO, SE COGITE DE BURLA FISCAL, ATÉ PORQUE, TENDO, EM TESE, ADQUIRIDO ORIGINARIAMENTE A PROPRIEDADE, NÃO LHE É MANDATÓRIO QUE SE VALHA DE MECANISMOS PRÓPRIOS DA AQUISIÇÃO DERIVADA (...) SENTENÇA CONFIRMADA".

www.juliomartins.net

Informações relacionadas

Julio Martins, Advogado
Artigosano passado

Você já utilizou uma Ata Notarial ou sabe pelo menos do que se trata?

Schiefler Advocacia, Advogado
Artigosano passado

Nova Lei de Licitações: três novidades que você precisa conhecer

Nanci Regina de Souza Lima, Advogado
Artigosano passado

Demorou, mas chegou: Novas Regras da OAB sobre Marketing Jurídico

Marconne Celestino, Advogado
Artigosano passado

[Concurso Público] Candidato nomeado tem direito à posse. Entenda o porquê!

Andressa Prado Advogada, Advogado
Artigosano passado

Prazo decadencial para expedição de notificação de imposição de penalidade de trânsito

12 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Ótima e atualizada matéria. O que se sabe do quanto há propriedades passivas de regularização, e com está modalidade, tudo se torna possível à regularização... continuar lendo

Gratidão doutor! continuar lendo

Posse mansa e pacifica por 15 anos continuos, independentemente de boa Fé e apresentaçõa de documento do imóvel (art 1.238, capuz do CV)
Temos a ordinaria, especila urbana, coletiva, especial rural e familiar, cada um com seu tempo e pontos distintos!

Forte abraço Julio, do amigo corretor que vos fala! otimo tema pra classe! continuar lendo

Gratidão meu amigo! continuar lendo

Tentei uma usucapião na Comarca de Mongaguá/SP e não tive êxito. E pasmem a posse era de mais de 40 anos. A exigência do CRI pela apresentação do Formal de Partilha que as partes não tinham foi a justificativa para não prosseguir com o ato. continuar lendo

Recorra Dra! Tendo embasamento para tanto, recomendo recorrer! continuar lendo

MEU caso é o contrario inquilo sem vergonha que deixava morar de graça em 250 metros de um terreno de 10.000 metros entrou com uso capião de tudo .....e preciso de advogado competente terreno em ribeirão pires sp.. apesar de ter varios herdeiros ninguem faz nada meu email dalilajorge2013@hotmail.com continuar lendo