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20 de Junho de 2021

O imóvel está em nome de pessoa falecida no RGI. E agora? Consigo Usucapião Extrajudicial?

Julio Martins, Advogado
Publicado por Julio Martins
há 2 meses

Não é incomum que na USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL nos deparemos com titulares registrais já falecidos. A situação pode parecer um óbice para a concretização da regularização mediante Usucapião Extrajudicial porém não o é. Longe de ser um procedimento mais fácil que na Justiça, é importante sempre termos em mente que a Usucapião manejada na via EXTRAJUDICIAL tende a ter solução mais rápida, porém, além do conhecimento dos operadores do Direito envolvidos (Tabeliães, Registradores e Advogados) é necessário recordar que aqui também enfrentaremos os mesmos problemas há muitos anos enfrentados (e já superados) na via JUDICIAL - soluções que com as devidas adaptações também poderão ser utilizadas na seara Extrajudicial.

A solução na via judicial (que pode ser aproveitada na via EXTRAJUDICIAL) se dá com a citação por EDITAL, quando se tratar de pessoa falecida com herdeiros desconhecidos:

"TJMG. 10512020053843001. J. em: 28/06/2017. AÇÃO DE USUCAPIÃO - IMÓVEL REGISTRADO NO CARTÓRIO EM NOME DE PESSOA FALECIDA. HERDEIROS DESCONHECIDOS. CITAÇÃO POR EDITAL. REGRA PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. O autor deve indicar na inicial o nome de quem o imóvel objeto da ação de usucapião está registrado no cartório imobiliário, bem como os de seus confinantes e de terceiros, para serem citados, pessoalmente, ou por edital, caso estejam em lugar incerto e não sabido (CPC/73, art. 942). 2. Eventuais herdeiros da pessoa em cujo nome o imóvel estiver registrado, quando estiverem em lugar incerto e não sabido, também serão citados por edital".

No Extrajudicial, na hipótese de proprietários registrais já falecidos já prevê o Provimento CNJ 65/2017 em seu artigo 12 a solução:

"Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante".

A redação do referido artigo parece confusa, mas esclarece o ilustre Registrador Imobiliário FRANCISCO NOBRE em obrigatória leitura especializada sobre o tema (Manual da Usucapião Extrajudicial. 2018):

"Primeiramente, é necessário observar se há certeza da morte. Estando o notificando em paradeiro desconhecido, talvez o requerente SUPONHA que morreu, por ouvir falar, ou em razão da antiguidade do registro anterior. Essas suposições em nada aproveitam, e o notificando será convocado por Edital (...). Se há certeza da morte, comprovada por certidão do registro civil ou pela existência de inventário, ou se é fato sabido na localidade, mas não se sabe com exatidão qual é o conjunto de sucessores, os que são conhecidos poderão passar sua anuência expressa ou serem notificados nominalmente, e os sucessores desconhecidos ou incertos serão notificados por edital. Se há inventário judicial aberto, ou escritura de inventário lavrada, com definição do conjunto de herdeiros e inventariante nomeado, não há necessidade da escritura de únicos herdeiros mencionada neste artigo. O espólio poderá ser representado pelo inventariante, desde que não seja dativo, ou pelo conjunto dos sucessores (...) Por fim, se, verificada a morte do notificando, não houver inventário em andamento ou concluído, e os sucessores se dispuserem a outorgar sua anuência expressa, nesse caso, e SOMENTE NESTE, far-se-á necessária a escritura de únicos herdeiros".

www.juliomartins.net

9 Comentários

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Muito bom ... vc é o cara, vi seu blog só conteúdo excelente... grande abraço e sucesso! continuar lendo

Gratidão meu amigo! TMJ continuar lendo

Boa noite, Dr.
Tudo bem?
No meu caso, o titular de direitos reais do imóvel usocapiendo faleceu.
Sabemos da localização de alguns dos herdeiros, mas de outros não. São 6 e moram em cidades distintas.
Todos concordariam com a usucapião, o problema é chegar até eles, colher assinatura, declaração de únicos herdeiros etc, até pq não abriram inventário e nem vão, pois o falecido não deixou bens.

Como eu poderia agilizar essa situação para concluir meu usucapião extrajudicial?

Se puder me ajudar por favor. Muito obrigada! continuar lendo

No Brasil, tem lei que pega e outras que não. Na minha modesta opinião essa é uma lei que não pega. Nunca tive um caso de usucapião em que os herdeiros vão ao cartório e concordam com a transferência de propriedade. O usucapião tem demonstrado muita resistência por parte dos herdeiros do falecido e preferem contestar a ação. O Dr apresenta uma solução, um caminho mais fácil. Difícil é convencer os herdeiros da pessoa desaparecida ou falecida. Tarefa difícil para um advogado. Invariavelmente, temos que procurar o judiciário para resolver a questão do domínio. Mas ... parabéns pelo artigo. Adalton continuar lendo

Verdade Dr. Isso até tem ocorrido em alguns caso, mas se o herdeiro for bem orientado, inclusive sobre os riscos de incorrer em litigância de má fé, o que poderá lhe acarretar prejuízos, bem como ao seu patrono. Também concordo que não se trata de venda pura e simples, posto que, em regra, os herdeiros estariam apenas anuindo com o negócio jurídico realizado pelo proprietário ainda em vida, em tese, sem nenhum prejuízo. Entretanto, para a lavratura da nova escritura pública esta só poderá ser realizada com a quitação do ITBI e demais tributos que porventura venha recair sobre o imóvel. continuar lendo

Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante".

Estranho isto!!!

Se os legitimos proprietarios (herdeiros) assinarem, nao se trata de usucapiao mas de venda pura e simples.

Esta e uma forma maravilhosa de vender sem ter de pagar ITCMD, ITBI nem Imposto de Renda. Vou vender todos meus imoveis atraves de usucapioa 8D continuar lendo

Prezado, recomendo a leitura do restante dos artigos do Provimento assim como da doutrina especializada para entender que na verdade não se trata de "venda pura e simples", em que pese alguns (como sempre o elemento humano) possam tentar se valer da regra para desvirtuar o instituto. De toda forma, o próprio Provimento já tem tratamento para esses casos. Boas leituras! continuar lendo